農地・生産緑地の評価

農地の評価

農地には、

  • 純農地
  • 中間農地
  • 市街地農地
  • 市街地周辺農地

があり、それぞれ下記のとおり評価します。


1)純農地・中間農地→倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
2)市街地農地→宅地比準方式(農地が宅地である場合の価額-宅地造成費※)又は倍率方式
3)市街地周辺農地→市街地農地×80/100

※宅地造成費とは、整地費・土盛費・土止費の合計額をいいます。概ね同一地域毎、国税局長において定められており、国税庁のホームページで確認する事が出来ます。

 

広大な市街地農地について

市街地農地が宅地である場合、それが広大地に該当するときは広大地の評価方法に準じて評価をする事が可能です。

 

貸し付けられている農地の評価

貸し付けられている農地の評価は次のように評価します。その土地の権利により評価方法は変わりますので確認しておきましょう。

 

耕作権の場合

①純農地・中間農地の耕作権

  • 農地の価額×耕作権割合(50%)


②市街地周辺農地・市街地農地の耕作権

  • 農地の価額×耕作権割合※
    ※離作料の額、借地権の価額等を参酌して求めた価額により評価します。

 

耕作権の目的となっている農地(貸している側の評価)の場合

  • 相続税評価額-1)2)により計算された価額

 

永小作権の目的となっている農地の場合

  • 農地の自用地としての価額-永小作権の価額

 

区分地上権の目的となっている農地の場合

  • 農地の自用地としての価額-区分地上権の価額

 

生産緑地の評価

①課税時期(被相続人の死亡日及び贈与による財産取得日)において市町村に対し買取りの申立をすることができない生産緑地

  • 生産緑地でないとした場合の農地の自用地価額×(1-控除割合※)
    ※控除割合は下記表のとおりです。
課税時期から買取りの申出をすることが
できることとなる日までの期間
控除割合
5年以下のもの 10%
5年を超え10年以下のもの 15%
10年を超え15年以下のもの 20%
5年を超え20年以下のもの 25%
20年を超え25年以下のもの 30%
25年を超え30年以下のもの 35%

 

②買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申立をすることが出来る生産緑地

  • 生産緑地でないとした場合の農地の自用地価額×95%

 

山林の評価

①純山林 

倍率方式で評価します。

  • 固定資産評価額×倍率

 

②中間山林(市街地付近又は別荘地帯にある山林)

倍率方式で評価します。

  • 固定資産評価額×倍率

 

③市街地山林(宅地のうちに介在する山林)

主に宅地比準方式を用いて評価をします。

  • その山林が宅地であるとした場合の価額-宅地造成費※

※宅地造成費とは、整地費・土盛費・土止費の合計額をいいます。概ね同一地域毎、国税局長において定められており、国税庁のホームページで確認する事が出来ます。

 

◆倍率方式(市街化区域内にある山林であらかじめ倍率が定められている場合)

  • 固定資産税評価額×倍率

 

④広大な市街地山林

市街地山林を宅地であるとした場合、それが広大地に該当をする場合には、広大地の評価方法に順じて評価をします。

 

⑤保安林等の評価

  • 保安林等の価額=山林の自用地価額-山林の自用地価額×控除割合

 

⑥宅地への転用が見込めないと認められる市街地山林の評価

急な傾斜地にあるなど、物理的に宅地への造成費が多額にかかる事から宅地への転用が見込めない市街地山林の評価は、近隣の純山林の価額に比準し評価をします。

 

特定計画山林についての相続税の課税価格の計算の特例

特定計画山林の相続人等が、相続や遺贈、または相続時精算課税贈与により特定計画山林を取得し当該規定の適用を受けるとした場合に、相続、遺贈、贈与に係る申告期限内にその山林を引き続き所有している場合には、相続税の課税価額に計上すべき金額の計算上5%を減額するというものです。

この特例を受ける場合には、原則申告期限までに分割がなされている事が要件となります。

 

小規模宅地の特例との併用

小規模宅地の特例の適用を受ける宅地について、それが限度面積に満たない部分については一定の算式に基づいて計算をした金額を限度とし、当該特例もしくは特定事業用資産の特例の適用を受ける事が可能になります。

相続財産の評価について

営業時間8:30~17:30(土日祝日除く)

  • 事務所へのアクセス
  • 事務所案内

土浦 相続税申告相談室では、お客様のお悩みについて親身にお手伝いさせていただきます。専門家が、安心のサポートを実現いたしますので、茨城・土浦近郊にお住まいの方はお気軽にご相談ください。

  • 採用情報

相談事例Q&A

ご相談事例Q&A形式でご紹介いたします

  • 相続税申告に強い税理士の正しい選び方